Investitionen in Immobilien sind für fast alle Deutsche die wichtigste Investition ihres Lebens. Nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung sind fast 40 Prozent aller deutschen Haushalte in selbst genutztes Wohneigentum investiert. In sonstigen Immobilienbesitz haben nur etwa 10 Prozent angelegt. Das niedrige Zinsumfeld sorgte für einen Anstieg der Hypothekenverbindlichkeiten. Dabei stiegen sie in Westdeutschland stärker als im Osten des Landes an.[i] Schaut man sich die Aufteilung der Haushaltsvermögen auf verschiedene Anlageklassen an, fällt auf, dass über 52 Prozent des Bruttovermögens in selbstgenutztes Wohneigentum steckt[ii] und die verbleibenden Prozente sich über alle anderen Anlageklassen und Sparformen verteilen wie Bankeinlagen, Versicherungen, Aktien, Anleihen und Beteiligungen. Auf der anderen Seite werden nur 2,8 Prozent des Vermögens in Gold investiert.[iii] Das wahre Gold der Deutschen ist das Betongold.
- Immobilienkauf
Der persönliche Wert einer eigenen Immobilie lässt sich nicht immer in Euro und Cent ausdrücken. Für die meisten Menschen wohnt es sich in den eigenen vier Wänden anders als zur Miete. Die eigene Immobilie drückt ein Stück Lebensgefühl aus und gewährt Sicherheit. Wenn Sie Ihren Kassensturz machen und Ihre Anlageziele definieren, spielt eine eigene Immobilie sicherlich eine große Rolle. Wahrscheinlich haben Sie entweder schon eine oder sparen für eine Immobilieninvestition.
Auch wenn manchmal unter Renditegesichtspunkten von Investitionen in eine selbst genutzte Immobilie abgeraten wird, möchten wir hier diese Empfehlung nicht aussprechen. Denn eine Entscheidung in eine eigene Immobilie wird eigentlich nie unter Renditegesichtspunkten gefällt. Natürlich sieht jeder Immobilienbesitzer gerne, dass der Wert der eigenen Immobilie steigt. Nur ist eine Bewertung der Immobilie für die meisten Eigentümer nicht aktuell, solange sie diese selber nutzen – und das häufig über Jahrzehnte. Sollten Sie bereits in eine eigene Immobilie investiert haben, erscheinen uns weitere Investitionen in dieser Anlageklasse unter Risiko-, Rendite- und Liquiditätsgesichtspunkten als unvorteilhaft.
Bei Immobilienanlagen werden Sie den Chancen und Risiken des Eigentums an Wohnungen, Häusern, Büro- und Gewerbekomplexen ausgesetzt. Die Immobilieninvestitionen verbinden Eigenschaften der Anlageklassen Anleihen und Aktien. Erhalten Sie bei festverzinslichen Wertpapieren regelmäßige Zinszahlungen, so fließen Ihnen aus lang laufenden Mietverträgen regelmäßige Mietzahlungen zu. Eine aktienähnliche Eigenschaft ergibt sich aus dem Restwert der Immobilie, der sich aus der Lage, den erwarteten Mieteinnahmen bei gegenwärtigen oder zukünftigen Leerständen ergibt. Experten erwarten Renditen aus Immobilienanlagen häufig im Bereich von 3,5-4,5 Prozent.
Eine Analyse über die Renditen für direkte private Immobilieninvestitionen kommt zu niedrigeren Werten im Bereich von zwei bis drei Prozent. Bei 8,5 Prozent aller Investitionen ist die Bruttorendite sogar negativ.[iv]
Sie können auf verschiedene Art und Weise in nicht selbst genutzte Immobilien investieren. Sie kaufen und vermieten selber oder lassen die Vermietung von einer Hausverwaltungsfirma managen. Sie gehen dadurch ein hohes Risiko ein, da ein Großteil der Vermögenswerte in einem Objekt oder wenigen Objekten steckt. Diese (Klumpen-)Risiken stehen häufig in keinem Verhältnis zur Rendite. Denn neben Mietausfällen können auch Wertminderungen auftreten. Zusätzlich sollten Sie beachten, dass der Erwerb, wie auch der Verkauf von Immobilien, mit hohem Aufwand und Kosten verbunden ist.
- Offene und geschlossene Immobilienfonds
Alternativ können Sie sich Anteile an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds kaufen. Ein geschlossener Immobilienfonds hat die Chancen und Risiken wie eine direkte Investition in eine Immobilie. Die Anteile an den Fonds sind allerdings nur schwer wieder zu veräußern. Sie binden Ihre Mittel langfristig und wissen meistens erst am Ende der Laufzeit, wenn die Immobilie(n) vermarktet werden, ob Sie eine auskömmliche Rendite erzielt haben. Und das ist nicht besonders sicher: Nach einer Untersuchung der Stiftung Warentest von 194 bereits aufgelösten und 268 noch laufenden Immobilienfonds seit 1972 haben mit Stand Juni 2015 ungefähr 86 Prozent der geschlossenen und 63 Prozent der noch laufenden Fonds die Renditeprognose nicht erfüllt. Etwa 57 Prozent der Fonds fuhren Kapitalverluste ein.[v]
An einem offenen Fonds kann sich ein Anleger schon mit kleinen Summen beteiligen. Fondsanteile lassen sich aufgrund gesetzlicher Regeln nicht leicht veräußern, wenn Liquidität benötigt wird und sind daher kein Ersatz für Tagesgelder und Terminanlagen. Denn Sie müssen Ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten und haben eine zusätzliche einjährige Kündigungsfrist.
Die langfristige Rendite bei offenen Immobilienfonds liegt häufig zwischen zwei und vier Prozent. Offene Immobilienfonds sind mit anderen Anlageklassen kaum korreliert, sodass sich Diversifikationsvorteile erzielen lassen. Eine Beimischung der offenen Immobilienfonds aus Risiko-Rendite-Gesichtspunkten käme grundsätzlich für eine langfristige Anlage in Betracht.
Ein Ausweg gibt es für Anleger, die trotz der gesetzlichen Regelungen schnell Ihre Anteile verkaufen möchten. Sie können es über die Börse. Die Hamburger Börse ist im Bereich des Fondshandels in Deutschland führend. Allerdings besteht die Gefahr, dass bei einer schnellen Liquidierung keine entsprechenden Erlöse erzielt werden.
Grundsätzlich müssen Sie bei der Auswahl einzelner Immobilienfonds sehr sachkundig und wählerisch vorgehen. Wenn Sie Ihr Kapital zu einem festen Zeitpunkt abrufbar haben müssen, ist insbesondere das Liquiditätsrisiko zu beachten. Die bisher gezeigte Performance der Immobilien- und auch von Immobiliendachfonds sowie die Kostennachteile lassen uns diese Produkte sehr skeptisch beurteilen.
- Kauf von Anteilen an Aktiengesellschaften, REITs oder ETFs
Wenn Ihnen eine Anlage in Fonds zu unattraktiv und teuer ist, haben Sie die zusätzliche Möglichkeit durch den Erwerb von Anteilen an Immobilien-Aktiengesellschaften und auch REITs (Real Estate Investment Trust), Ihr Depot zu diversifizieren.
Deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften sind zum Beispiel die Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. Zusätzlich gibt es auch drei deutsche REITs (alstria Office, Fair Value und Hamborner). REITs sind im Ausland, besonders in den USA, verbreiteter. Die Kurse der REITs bilden sich am Markt und hängen weniger von der Beurteilung durch von Gutachter festgestellten Werten ab, wie es bei den Fonds der Fall ist. Sie können also ober- wie auch unterhalb des Nettoinventarwertes gehandelt werden. Die REITs besitzen, ähnlich wie in anderen Ländern, Steuervorteile. Wer eine Immobilie an einen REIT verkauft, braucht nur fünfzig Prozent der stillen Reserve, also die Differenz zwischen Buch- und Marktwert, zu versteuern, sofern die Immobilie mindestens für fünf Jahre gehalten worden ist. REITs müssen zusätzlich neunzig Prozent ihrer Profite ausschütten und sind von der Körperschafts- sowie Gewerbesteuer befreit. Wie bei den Fonds sollten Sie auch vor einer Investition in eine Immobilien-Aktiengesellschaft oder in REITs den Immobilienbestand und die Investitionspolitik analysieren sowie über gewisse Erfahrungen und Informationen in dem Sektor verfügen.
Zu guter Letzt besteht bei Immobilienanlagen die Möglichkeit, über ETFs an den Entwicklungen diverser in- und ausländischer Immobilienmärkte zu partizipieren. Da ETFs Indizes nachbilden, ist es wichtig, sich über die Indizes, wie deren Konzepte, Zusammensetzung, Berechnung und regionale Ausrichtung, zu informieren. Die bekanntesten und umfangreichsten Indizes sind FTSE EPRA/ NAREIT, STOXX Global Real Estate, Dow Jones Global Real Estate und MSCI World Real Estate mit ihren globalen und regionalen Indexreihen.
Aktienbasierte Strategien mit ETFs sind hingegen nichts anderes als eine Branchenstrategie für Immobilienunternehmen.
Das Wichtigste auf einen Blick!
Zuerst wird wahrscheinlich in eine eigene Immobilie investiert. Das dürfte in den meisten Fällen ausreichen. Als zusätzliche Investitionen bieten sich trotz bestehender Problematiken und dem Fehlen geeigneter anderer Produkte langfristige Investitionen in offene Immobilienfonds er auch REITs an. Grundsätzlich müssen Sie bei der Auswahl einzelner Immobilienfonds oder REITs sachkundig und wählerisch vorgehen. Wenn Ihr Kapital zu einem festen Zeitpunkt abrufbar zu sein hat, ist insbesondere das Liquiditätsrisiko zu beachten.
[i] DIW Wochenbericht Nr. 9/2014, S. 158
[ii] A.a.O, S. 159
[iii] “22 Mythen und Fakten über Ihr Vermögen” in Capital vom 18.11.2015, http://www.capital.de/investment/id-22-mythen-und-fakten-ueber-ihr-vermoegen.html
[iv] DIW, Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger, 2014
[v] Stiftung Warentest, Geschlossene Fonds: Die schlimme Bilanz einer Branche v. 14.09.2015 (https://www.test.de/Geschlossene-Fonds-Die-schlimme-Bilanz-einer-Branche-4910691-4910707/)
29.11.2015
